Quanto mi costa
Il paragrafo quanto mi costa probabilmente dovrebbe essere l’ultimo della serie, viene messo all’inizio perché consci che tutte le valutazioni ulteriori e successive sono subordinate al se e in quale misura il capannone me lo posso in effetti permettere. Di seguito si riporta una tabella dei costi di costruzione in cui sono elencati dei prezzi a m² comprensivi di tutto, inclusiva quindi di struttura, scavi, fondazioni, pavimentazione, impianto elettrico, scarichi acque, tamponamenti, serramenti, oneri, progettazione e sicurezza. Ma con costo del terreno, pavimentazione esterna, carroponte e recinzioni esclusi.
| Costo costruzione edifici/capannoni industriali - Chiavi in mano | |
|---|---|
| Fino a 6 m di altezza sotto trave - per ogni piano | 300 - 450 €/m² |
| Oltre a 6 m di altezza sotto trave - per ogni piano | 350 - 500 €/m² |
| Pavimentazione/sistemazione esterna con recinzione, scoli, etc. | 40 - 60 €/m² |
| Extra per capannone riscaldato | 200 €/m² |
| Palazzina uffici annessa | 1100 - 1500 €/m² |
Si è cercato di rimanere con la forbice il più stretto possibile, in modo tale da non inficiare la significatività delle cifre elencate. Sia chiaro però che variabili con un impatto notevole, come la dimensione del fabbricato o la tipologia dei tamponamenti/facciate, possono spingere il prezzo anche fuori dal range proposto. Anche la presenza di un terreno con problemi di varia natura (scarsamente consistente, inquinato, con falda superiore al piano posa fondazioni, etc.) potrebbe spostare i prezzi verso l’alto. Per una stima sufficientemente verosimile dei prezzi, in molti casi è sufficiente un’analisi qualitativa del sito e uno schema preliminare di ciò che si vuol costruire. Nella lista soprastante per completezza abbiamo inserito anche una voce per la palazzina uffici e la pavimentazione esterna. Anche per la lettura di queste voci valgono le accortezze già scritte per il capannone.
In che materiale lo costruisco? acciaio, calcestruzzo o legno?
Il capannone è generalmente una struttura prefabbricata, semplice, con luci ampie, mono o pluripiano. Il materiale da costruzione solitamente non è tra le variabili “critiche” in termini di costo e pianificazione dell’intervento. Una sua scelta corretta può però consentire l’ottenimento di numerosi benefici, sia in fase di costruzione, che durante la vita operativa della struttura stessa. I materiali da costruzione solitamente impiegati, ordinati secondo frequenza di utilizzo, dal più frequente al meno frequente, sono: calcestruzzo, acciaio e legno. Mentre calcestruzzo e acciaio sono paragonabili come frequenza di utilizzo, il legno, soprattutto a causa del costo, occupa ancora una piccola nicchia nell’ambito delle costruzioni industriali, anche se esistono esempi di capannoni, o parti di capannone, realizzati con esso di notevole efficacia estetica e funzionale. Di seguito si elencheranno in maniera schematica e non esaustiva i vantaggi della soluzione in calcestruzzo e di quella in acciaio, si consideri che i vantaggi dell’una possono essere letti anche come gli svantaggi dell’altra. Il legno come caratteristiche, e quindi come vantaggi/svantaggi, assomiglia molto all’acciaio.
Vantaggi del calcestruzzo
- Facile ed economico ottenere resistenze al fuoco elevate
- Poco sensibile ad agenti atmosferici quali neve e vento
- Migliori caratteristiche energetiche caratterizzate da un’elevata massa termica
- Resistente alla corrosione e quindi spese di manutenzione basse
Vantaggi della soluzione in acciaio
- Leggerezza strutturale quindi adatto in zone altamente sismiche o con terreni scarsi
- Possibilità di modifiche a posteriori/ampliamenti facilitata
- Una maggior flessibilità di impiego con possibilità di soluzioni personalizzate
- Possibilità di essere smontato e rimontato altrove
- Valore intrinseco dell’acciaio che in caso di demolizione può essere venduto come rottame
Tra i vantaggi non si è mai parlato direttamente dei costi di costruzione in quanto questo è un argomento ampiamente dibattuto e controverso che non si presta a facili schematizzazioni. Di certo i due materiali presentano costi tutto sommato simili che differiscono significativamente solo in presenza di richieste particolari o determinate caratteristiche del sito di costruzione. Si può comunque affermare con una certa sicurezza che solitamente la costruzione in acciaio risulta di qualche punto percentuale più economica rispetto a quella in calcestruzzo, ma rispetto a quest’ultima ha costi di manutenzione più elevati.
Caratteristiche e dimensione ottimali
I motivi che possono spingere a valutare l’acquisto o la costruzione di un capannone possono essere i più disparati, e le più disparate potrebbero essere quindi le esigenze che il fabbricato è tenuto a soddisfare. È possibile comunque effettuare una distinzione in due macro-categorie di costruttori, o potenziali tali.
La prima categoria è rappresentata da chi costruisce a scopo operazione immobiliare o general purpose, il capannone quindi sarà connotato da un elevato grado di flessibilità, capace di rispondere alle esigenze di diversi potenziali fruitori.
La seconda categoria è rappresentata da chi costruisce per soddisfare i propri specifici bisogni, l’edificio viene costruito in base alle specifiche ricevute dal committente.
Per la prima categoria la flessibilità dell’immobile, ovvero la sua capacità di essere collocato e ricollocato sul mercato, rappresenta l’aspetto principale. L’edificazione o l’acquisto di un capannone rappresenta però in ogni caso un investimento. Pertanto costruire sul criterio della flessibilità potrebbe essere importante anche per chi appartiene alla seconda categoria, ovvero coloro i quali il capannone se lo costruiscono per sé. Se ciò non fosse, in caso di mutamento o dismissione dell’attività potrebbe essere difficile il reimpiego o la ricollocazione dell’immobile. Caratteristiche in grado di conferire flessibilità al capannone sono, per citarne alcune, luci e resistenze al fuoco elevate, possibilità di ampliamento, buona visibilità, viabilità comoda, ed in molti casi esse non rappresentano nemmeno un aggravio significativo dei costi.
Per quanto riguarda le dimensioni ottimali, risulta difficile dare indicazioni di carattere generale, anche perché molto dipende dal livello di organizzazione degli spazi e dalla stima delle necessità non solo presenti ma anche, e forse soprattutto, da quelle future. È possibile però dare un’indicazione sulla maglia “ideale” che dovrebbe possedere il capannone. Ovvero campate da 10-14 metri e navate di circa 20 metri. Con strutture in cemento armato è possibile spingersi in caso di bisogno con le navate agevolmente fino ai 25 metri, per luci ancora superiori generalmente di opta per una soluzione in acciaio.
Posizione e viabilità
La scelta di dove posizionare l’immobile è sicuramente una delle più importanti. La posizione geografica, la vicinanza alle principali arterie stradali, la visibilità fronte strada, l’accessibilità da parte dei mezzi pesanti, a quali servizi è possibile allacciarsi, il decoro dell’area circostante, tutte queste sono questioni decisive nel determinare il valore e la qualità di un sito. Esse avranno ripercussioni sia sulla fruibilità del capannone sia sul costo dell’area stessa. Una zona in posizione interessante rispetto ad una in posizione svantaggiata, pur nella stessa area geografica, può arrivare a costare fino al doppio. Anche in questo caso è importante fare una valutazione delle priorità e cercare di ottimizzare il rapporto costo benefici. Una volta determinato il terreno su cui costruire sarà importante collocare in maniera adeguata l’immobile e dotarlo di sufficienti superfici esterne per il traffico veicolare. Un capannone bello e collocato in posizione strategica, ma dotato di un piazzale dove un camion non riesce nemmeno a girarsi potrebbe vedersi ridurre significativamente l’usabilità e quindi il valore. Anche l’orientamento gioca un ruolo fondamentale, non solo dal punto di vista della circolazione ma anche dal punto di vista dell’esposizione soprattutto se la copertura è dotata di lucernari tipo shed.
Pratiche burocratiche
Esclusi piccoli lavori di edilizia libera in Italia chiunque voglia mettere in essere un intervento edilizio deve dotarsi degli opportuni titoli abilitativi. Per capire qual è il titolo di cui abbiamo bisogno, dobbiamo verificare se il nostro intervento edilizio produrrà o meno una trasformazione permanente sull’assetto urbanistico del territorio in cui verrà a trovarsi. In caso di trasformazione permanente serve il permesso di costruire, negli altri casi basta una CILA - comunicazione inizio attività asseverata, o una SCIA - segnalazione certificata di inizio attività. Quest’ultime molto più snelle e veloci da ottenere. Vediamo di seguito alcuni esempi pratici.
Permesso di costruire
- Tutte le nuove costruzioni.
- Ristrutturazioni pesanti, interventi che prevedano quindi la modifica dei parametri urbanistici, o alterino la sagoma dell’edificio o la sua volumetria.
- Modifica della destinazione d’uso. Non sempre ma spesso.
SCIA o CILA
- Tutte le ristrutturazioni che non rientrano nel caso precedente. Se gli interventi non riguardano parti strutturali basterà una CILA altrimenti servirà una SCIA.
- Le opere di carattere precario e destinate cioè a soddisfare esigenze di carattere contingente. Con la dicitura “soddisfare esigenze di carattere contingente” si intende che l’opera deve soddisfare uno scopo preciso e limitato nel tempo e deve essere rimossa dopo il momentaneo uso. Il tendone del circo per intenderci. Alla legge non interessa il come la struttura è fatta, ma lo scopo ed il periodo di tempo in cui rimane eretta, quindi non importa che la struttura sia mobile o meno per attribuirne la precarietà.
- Si ricorda che il permesso di costruire è subordinato in genere all’esistenza delle opere di urbanizzazione e alla conformità ambientale dell’area.
Conclusioni
Ribadendo quanto detto nell’introduzione la costruzione di un capannone rappresenta un momento importante nella storia di un’azienda e spesso ne caratterizzerà lo sviluppo a lungo termine, con importanti ricadute sulla sua produttività. Con questo in mente, scopo dell’articolo era di fornire spunti, indicazioni di massima, e talvolta far nascere delle domande a coloro che desiderassero costruirne o acquistarne uno. Si è cercato di individuare ed evidenziare quei passaggi chiave da considerare per arrivare ad una scelta intelligente. Una volta maturata la decisione di procedere con l’acquisto o la costruzione, è poi fondamentale la scelta di un tecnico valido che vi sappia seguire, non solo dal punto di vista progettuale e burocratico, ma anche nella definizione delle caratteristiche che il fabbricato dovrà avere. Il tecnico sarà decisivo anche in fase di preparazione delle richieste di offerta e nella valutazione delle stesse per guidarvi verso la scelta tecnico-economica più vantaggiosa.